Покупка на жилищен имот в Германия


Закупуването на жилище в Германия е важна стъпка и мечта за много наши сънародници, които в течение на пребиваването си вече са решили трайно да се установят тук.  Такава сериозна инвестиция изисква да се познават и обмислят всички особености на сделката с недвижимо имущество, възможните рискове и допълнителните разходи около покупката. Настоящата статия има за цел да представи накратко основните положения при закупуването на жилищна недвижима  собственост и не е в състояние да замени правна консултация, съобразена с особеностите на конкретна сделка.

I. Изчисляване на бюджета

На първо място е важно да се изчисли общият бюджет, който е на разположение в дадения случай. Основното перо в него без съмнение е цената на самия жилищен имот. Дали исканата от продавача цена отговаря на стойността на имота, може да се установи чрез сравнение с други подобни имоти в съответния район или чрез допитването до експерт. Един от основните ценообразуващи фактори наред с площта и състоянието е именно разположението на жилището в даден район.

Най-често кандидат- купувачите на жилищен имот прибягват до финансирането на сделката чрез банков кредит. За отпускането на такъв под внимание се взимат приходите и личния капитал на бъдещия купувач, кредитното му досие и други фактори.

II. Правни аспекти

На пръв поглед покупката на имот не изглежда толкова сложна, тъй като сделката задължително се изповядва пред нотариус, който най- често е подготвил и текста на договора. Нотариусът следи в известна степен за спазването на законовите норми от двете страни по сделката. Неговата роля обаче остава неутрална, а компетенциите му засягат, освен подготвянето на законосъобразен договор, предимно изясняването на правно- технически въпроси свързани с презаписването на собствеността и останалите факти по сделката в имотния регистър. Участието на нотариус не може да замени предварителната консултация с адвокат, тъй като тя по договорка е насочена изцяло към интересите на купувача и има за цел да изясни всички правни аспекти, особености и рискове при покупката на даден имот.

Не е тайна, че в по- голямата си част стандартните нотариални договори защитават по- скоро интересите на продавача. Редица клаузи, които не са наложени като задължителни от закона, могат обаче да бъдат предоговорени, така че да бъдат взети под внимание и интересите на купувача и да се постигне известно равновесие между страните.

В следващите редове ще обърнем внимание на няколко основни въпроса, които трябва да са изяснени от страна купувачите преди да предприемането окончателни действия.

1. Продавач:

Не без значение е личността на продавача и в частност дали действа в качеството си на частно лице или търговец, неговото семейно положение, кредитна история и др.

2. Имотни тежести:

Евентуалните тежести на имота като ипотеки, сервитути  и др. са записани и видими в имотния регистър. Тяхното заличаване или преминаване върху купувача следва да се регулира и в текста на нотариалния договор. Съществуват обаче и строителни ограничения и тежести, които не са вписват в имотния регистър и не подлежат на проверка от страна на нотариуса преди сключването сделката.

3. Строителни ограничения:

Особено в случаите, когато купувачът предвижда да достроява или престроява наличните сгради е важно, той предварително да се запознае с градоустройствения план, за да е наясно до каква степен и при какви условия може да извършва строителни работи.

4. Настоящи наематели:

Ако жилището е отдадено под наем на трети лица, следва купувачът да има предвид, че освобождаването му може да не стане незабавно. Новият собственик става автоматично наемодател и то при условията договорени от продавача като предишнен наемодател. Не е изключено, при неблагоприятно стечение на обстоятелствата новият собственик да не може още месеци наред да ползва жилището в свое лице, а за принудителното извеждане на наемателите да се наложи завеждане на съдебно дело.

5. Етажна собственост:

При жилища в режим на етажна собственост е важно преди покупката купувачът да е наясно с решенията на общото събрание взети преди придобиването на собствеността и разходите, които съпътстват стопанисването на имота.

6. Предишни замърсявания:

Възможно е парцелът, на които е построена жилищната сграда или къща, да е бил подложен трайно замърсяване от предишна човешка дейност (сметище, фабрика, бензиностанция и др. източници на замърсяване). В тези случаи може да се стигне дотам, че новият собственик да е принуден да търпи мерки по санирането на почвата или дори да поеме разходите за него.

III. Разходи

Не бива да се пренерегват и основните допълнителни разходи, които съпътстват всяка имотна сделка и могат да превишат бюджета, ако не са били калкулирани предварително.

1. Комисионна на брокер:

В случай на негово участие като посредник броекрът има право на комисионна, чиито размер за купувача варира между 3,57% и 7,14% от цената на имота в зависимост от провинцията.

2. Данък за придобиване на имот:

При придобиване на имот еднократно се заплаща данък между 4,5% и 6,5% от цената на имота в зависимост от провинцията.

3. Нотариални такси:

Таксите за нотарилното изповядване на сделката се поемат от купувача и възлизат на 1,5%- 2% от цената на имота.

4. Такси на имотния регистър:

Всяко заличаване и вписване на факти в имотния регистър е свързано с определени административни такси.

В заключение е важно още веднъж да се подчертае, че придобиването на жилищна недвижима собственост в Германия носи на купувача редица финансови и правни задължения. При такава сделка е препоръчително да се избягва всяка прибързаност и да се направи задълбочен анализ на обстоятелствата. Консултацията с адвокат или друг експерт по недвижими имоти често може да спести на бъдещия собственик редица неприятни изненади впоследствие.

Борис Андреев                                                                                                             Октомври 2017