Искане на съгласие за увеличение на наема (Mieterhöhungsverlangen)


Рано или късно при дългосрочни наемни взаимоотношения се стига до момент, в който наемодателят решава да се възползва от законовото му право за актуализиране на месечният наем. Най- често това се случва след общ скок на наемите в даден регион или област, след провеждане на модернизации и подобрения в жилището или след като дълъг период от време месечният наем не е бил актуализиран.

Въпреки че увеличението на наема е право на наемодателя, той не може да го налага едностранно без дадено съгласие от наемателя. Освен това законът предвижда множество формални и материални изисквания при увеличението на договорения наем. Неспазването на тези изисквания може да доведе до нищожност на искането и до забавяне на влизането в сила на увеличението с няколко месеца.

По тази причина за наемателя е важно при опит за увеличение на наема да запази спокойствие и в случай, че не е в състояние да определи сам дали искането на наемодателя е основателно да потърси компетентен съвет от адвокат или друг специалист по право на наемни взамоотношения.

По- надоу ще се опитам да обобщя накратко някои от най- важните законови изисквания за увеличението на месечния наем, както и възможните реакции от страна на наемателя.

Формални и материални изисквания:

→ При сключване на договор искането за съгласие за увеличение на наема може да бъде предявено най- рано  една година след влизане в сила на договора. Всяко следващо искане на съгласие за увеличение може да бъде предявено най- рано една година след влизане в сила на последното увеличение. Това важи при увеличение на наема с цел напасването му към средния наем за района.

→ Общата сума на увеличенията през последните три години не бива да надвишава 20% от наема (Kappungsgrenze, § 558 III BGB). В някои райони с недостиг на жилища тази граница може да бъде сведена дори до 15%.

→ Искането на съгласие за увеличение на наема трябва да стане в текстова форма, което по смисъла на чл. 126 б от Германския граждански кодекс ( § 126 b Bürgerliches Gesetzbuch= BGB) означава в писмен вид, но без собственоръчен подпис.

→ Искането на съгасие за увеличение трябва да е обосновано, т.е. текущият наем настина да е по- нисък от средния за регионa ( § 558 II BGB) при жилища с подобни местоположение, големина, оборудване и др. Като тази разлика трябва да бъде подкрепена с факти и доказателства. За изчислението на средния за региона наем са предвидени различни начини като в последно време най- разпространеният е чрез т. нар. qualifizierter Mietspiegel. Това е един вид онлайн- справочник, издаван от общините на базата на научни и технически критерии, чрез който след въвеждане на редица детайли относно жилището, се изчислява допустимият наем за това жилище.

→ При провеждане на строителни ремонти и технически подобрения в жилището, които имат за цел да подобрят качеството на живот или да доведат до икономия на енергия и вода, наемодателят има право да увеличи годишния наем с 11% от разходите за ремонти и подобрения ( Mieterhöhung bei Modernisierung § 559 ff BGB).

→ Наемателят трябва да има на разположение срок от минимум два месеца за обмисляне на съгласието (Überlegungsfrist). С други суми ако се съгласи с увеличението, наемателят дължи новия наем от началото на третия месец след предявянето (пр. с писмо) на искането за увеличение.

Пример: Искане за увеличение, получено на 10.03.2015- актуализирания наем се дължи от 01.06.2015.

Възможни реакции на наемателя:

→ Както вече беше споменато, за влизането в сила на исканото увеличение е нужно наемателят да обяви своето съгласие. Наемателят може да се съгласи напълно с увеличението и то влиза в сила по схемата описна в горния пример.

→ Ако сметне, че увеличението не отговаря на средния наем за региона или мотивите за него, посочени от наемодателя, са некоректни или непълни, то наемателят може да откаже съгласието си. Това може да стане изрично или чрез мълчание, т.е. чрез оставяне на   искането на съгласие без ответна реакция. Несъгласието може да доведе до завеждане на съдебен иск от страна на наемодателя. Ако съдът установи, че отхвърлянето на искането за увеличение е било неправомерно, то освен от влизане в сила на увеличението, наемателят е заплашен и поемането на разноските по делото.

→ Наемателят може да се съгласи и само частично с увеличението, като тогава остава рискът от съдебен процес.

→ Наемателят има право да прекрати едностранно договора (Sonderkündigungsrecht- § 561 ff. BGB) със срок от два месеца след изтичане на двумесечния срок за размисъл.

Настоящата статия не претендира за пълна изчерпателност, тъй като темата е комплексна и отговорите на някои въпроси може да варират в зависимост от обстоятелствата на отделния случай.

Съдържанието има за цел да предостави само един информативен поглед над правните проблеми и възможности, които възникват при наемни взаимоотношения. Тези информации не могат да заменят квалифицирана консултация от адвокат или друг специалист в случай, че не искате да приемете увеличението на месечния наем.

Борис Андреев                                                                                                            Септември 2015